4 июня 2012 года

Инвесторы вне закона

Суд окончательно лишил инвесторов возможности продавать квартиры в обход 214 ФЗ. За каждый неправильный договор нарушителям грозит полумиллионный штраф.

Третья инстанция арбитража поставила точку в многолетнем споре между Смольным и компанией «Сигма» и подтвердила: чиновники вправе штрафовать инвесторов за продажу квартир по предварительным договорам. Доводы о том, что 214 ФЗ применим только к застройщикам (а его партнеры, например подрядчики, могут реализовать жилье по другим схемам), по мнению суда — несостоятельны. У фирмы еще остается надежда обжаловать решение в Высшем арбитражном суде, но шансов на пересмотр приговора очень немного.

Позиция арбитража по этому делу актуальна не только для тех компаний, которые работают по предварительным договорам. Некоторые фирмы продолжают заключать инвестиционные договоры с гражданами, ссылаясь на то, что 39 ФЗ никто не отменял. Если следовать логике суда, такие сделки тоже незаконны, если разрешение на строительство объекта было получено после вступления в силу 214 ФЗ.

Напомним, ООО «ТД «Сигма» заключало предварительные договоры купли-продажи с покупателями квартир на Рыбацком пр., 17. Застройщиком выступало НИИЭФА, а «Сигма» числилась инвестором, следовательно, не могла подписывать договоры долевого участия (ДДУ).

В Смольном полагают, что в этом случае фирма вообще не имела права привлекать деньги граждан. Еще в начале 2010 го «Сигму» пытались оштрафовать, но суд ее оправдал, поскольку юристы комитета не сумели доказать, что деньги шли именно на строительство.

Но вскоре вступили в силу поправки в 214-ФЗ, а также изменения в КоАП. Прежде административный орган должен был доказывать, что деньги потрачены на стройку, теперь уже сам факт привлечения средств образует состав правонарушения.

После принятия поправок прокуратура возбудила в отношении «Сигмы» два десятка дел по фактам заключения предварительных договоров. Материалы поступили в Комитет по строительству, который издал 20 постановлений о привлечении фирмы к ответственности и оштрафовал ее на 500 000 рублей за каждую сделку.

Фирма обратилась в суд, указав: раз компания выступала инвестором, а не застройщиком, то санкции, предусмотренные 214-ФЗ, к ней вообще неприменимы вне зависимости от формулировок КоАП. Первая инстанция встала на сторону «Сигмы», но апелляция отменила этот вердикт. Последнее слово оставалось за Федеральным арбитражным судом СЗФО.

На прошлой неделе он отклонил жалобу инвестора по первым трем искам и подтвердил, что в 214-м законе предусмотрены только три способа привлечения средств граждан на строительство жилья: ДДУ, покупка квартиры через вступление в ЖСК или путем приобретения жилищных сертификатов. Иные способы оказываются вне закона. Отработав практику, Смольный готов применять аналогичные санкции к другим нарушителям. Прежде всего под удар могут попасть многочисленные подрядчики, которые перепродают квартиры, полученные в зачет выполненных работ. Единственная законная схема для них — переуступка (цессия). Если же они приобретали жилье по инвестиционным договорам, то перепродать его гражданам до регистрации собственности уже не вправе. Впрочем, устраивать массовую охоту на нарушителей в Смольном пока не собираются. Но могут.

Мнения экспертов

Олег Островский,
начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства КС:

— Никакой «облавы» на инвесторов со стороны Комитета по строительству не будет. Во первых, план проведения проверок юридических лиц утверждается на год. С ним можно ознакомиться на официальной интернет-странице комитета. Внеплановые проверки проводятся только по предписанию прокуратуры.

Во вторых, срок привлечения к административной ответственности за данный вид нарушения составляет один год. Напомню, комитет имеет право привлекать к ответственности как должностное лицо (в этом случае штраф составляет от 20 до 50 тысяч рублей), так и юридическое (от 500 тысяч до 1 млн рублей).

Алексей Люкшин,
адвокат, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры»:

— Это решение, безусловно, повлияет на строительный рынок. По сути, арбитраж подтвердил, что инвесторы и подрядчики не могут продавать квартиры физическим лицам. С одной стороны, отсутствие таких схем уменьшает риски дольщиков. Но загвоздка в том, что на многих объектах застройщики сами не привлекают средства граждан. Например, это касается освоения участков Минобороны, земель разных научных институтов и т.д. Получается, что компания, заключившая инвестдоговор с собственником участка (например, государственной структурой), не имеет права напрямую заключать договоры с гражданами.>

Роман Денисов,
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 22 (708) 04.06.12, c. 5




«« назад