Даже на сегодняшний день, не смотря на принятие закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…» многие строительные фирмы привлекают денежные средства граждан на строительство жилых домов используя различные схемы обхода данного закона. т.е. по предварительным договорам купли-продажи, используя векселя и т.д., Нередко строители предлагают гражданам приобрести квартиры не имея полного комплекта разрешительной документации на строительство дома. Часто возникают проблемы из-за юридической неграмотности граждан и отсутствия правовой культуры при заключении договоров а именно: граждане заключают договоры, с фирмой не выяснив: есть ли разрешение на строительство, на каком основании используется земельный участок, не выяснив полномочия фирмы на привлечение денежных средств на конкретную квартиру, не выяснив полномочия лица представляющего фирму на подписание договора и получение денежных средств. Большинство застройщиков составляют договора таким образом, что в них защищаются интересы только фирмы, а интересы гражданина (дольщика-инвестора) практически никак не защищены. Как правило, в договорах не чётко описаны обязанности фирмы по строительству дома, подключения его к инженерным сетям и передачи квартиры дольщику по акту приёма-передачи, не установлены сроки исполнения этих обязательств и нет ответственности за неисполнение обязательств, не чётко описываются условия расторжения договора и механизм возврата денежных средств при расторжении. К сожалению, многие граждане неспособны защитить (отстоять) свои  интересы при заключении договора, поскольку строительные фирмы попросту отказываются вносить в договор изменения защищающие интересы дольщика. К тому же исполнительная власть города не желает предоставить дольщикам полную информацию о том, что происходит с той или другой компанией и с тем или иным объектом строительства.

Проблемы можно разделить на несколько направлений.

1.     Жалобы  на несоблюдение сроков строительства, «заморозку», остановку строительства.

2.     Жалобы на плохое качество строительства;

3.     Жалобы на неправомерные требования Застройщиков по внесению дополнительных платежей не предусмотренных договором.

4.     Сложность в обеспечении домов коммунальными услугами (свет, вода, тепло)

5.     Сложности с регистрацией права собственности.

6.     Двойные (тройные) продажи.

Жалобы  на несоблюдение сроков строительства, «заморозку», остановку строительства.

Основные проблемы по первому пункту могут возникать в связи с тем, что:

- строители не имеют своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома, или не хотят тратить свои деньги  и рассчитываю на средства дольщиков, поэтому сначала тратят на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определённые темпы продаж, а уже потом используют получаемые от дольщиков деньги на строительство  дома, не учитывая общее снижение количества сделок  (уменьшения темпов продаж) спад рынка, повышения цен на строительные материалы и т.д.

- строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая в последствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, так же не учитывая общее снижение количества сделок  (уменьшения темпов продаж) спад рынка;

- подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, с ними приходится расторгать договоры и искать новых подрядчиков (поставщиков), а на поиски новых уходит время.

- подрядчики не выполняют своих обязательств, вследствие того, что Застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры и получить за них живые деньги;

- в договорах заключаемых с дольщиками строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передачи квартиры дольщику в конкретный срок (календарная дата), поэтому не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

- дольщик не может расторгнуть договор и получить назад свои деньги (с компенсацией, например, по рыночной стоимости на момент возврата) так как в договоре не чётко описаны условия расторжения, механизм возврата и компенсации убытков.

         Самое неприятное для Дольщика это расторжение Администрацией договора с Застройщиком и передача прав на завершение строительства дома другому Застройщику. Как правило, дольщику для завершения строительства и получения квартиры по акту приходится доплачивать новому застройщику очень большую сумму.

Необходимо на законодательном уровне запретить Администрации передавать права на завершение строительства другому Застройщику  без выполнения обязательств  перед Дольщиками. Т.е. новый Застройщик должен либо обеспечить дольщика квартирой аналогичной по своим характеристикам, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

На сегодняшний день полностью избежать этого риска можно только, приобретая квартиру в уже построенном доме.

     Жалобы на плохое качество строительства;

Основные проблемы возникают  в связи с тем, что:

- строители, пытаясь экономить на зарплате рабочим, нанимают на работу неквалифицированных специалистов из стран ближнего зарубежья (гастарбайтеров);

- с другой стороны у нас не хватает квалифицированных специалистов и рабочих (слишком мало средне-специальных учебных заведений, которые готовят таких специалистов), выпускники не хотят идти работать по специальности по причине маленькой заработной платы, и если выгнать с наших строек всех гастарбайтеров, то строить будет некому.

-  строители пытаются сэкономить на материалах и используют некачественные материалы, в договорах никогда не прописывается, какие материалы будут использованы и какие работы заложены в цену квадратного метра.

Дольщику можно избежать этих проблем, или снизить риски возникновения этих проблем максимально подробно прописав в договор качественные характеристики квартиры и установив ответственность Застройщика за нарушение качества и гарантийный срок. 

     Жалобы на неправомерные требования Застройщиков по внесению дополнительных платежей не предусмотренных договором.(часто требуют доплату в размере от 1000 до 10000 $)

Основные проблемы по этому вопросу возникают  в связи с тем, что:

В договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И Застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома. При грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста можно оговорить, что в стоимость квадратного метра, указанного в договоре, входит не только строительство коробки и черновая отделка, но и благоустройство территории, и затраты на подключение дома к инженерным сетям, и выполнение инвестиционных условий установленных администрацией, и оплата аренды земельного участка в период строительства. Так же необходимо указывать, что сумма (цена квартиры) указанная в договоре является достаточной для передачи квартиры дольщику по акту приёма-передачи и регистрации им права частной собственности на квартиру.

         Сложности в обеспечении домов коммунальными услугами (свет, вода, тепло)  могут возникать  в связи с тем, что:

- Монополисты не выполняют свои обязательства по обеспечению мощностями новые объекты строительства, изменяют в процессе строительства технические условия;

- монополистам экономически выгодно как можно дольше не подключать дом к обеспечению коммунальными услугами (свет, вода, тепло) по постоянной схеме, так как до этого момента они получают деньги с Застройщика по промышленным тарифам;

- Застройщики не выполняют технические условия, или выполняют их с нарушениями.

Дольщику без вмешательства органов власти избежать этих рисков практически невозможно, так как от него ничего не зависит.

         Сложности с регистрацией права собственности могут  возникать

- из-за невыполнения Застройщиками инвестиционных условий установленных Администрацией;

- из-за не подготовки Застройщиком документов на дом, необходимых для регистрации права собственности в ГУ ФРС.

         Двойные продажи в последнее время  встречаются редко. В основном двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед Застройщиком. Тогда Застройщик (Генподрядчик)  может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов) и Дольщик останется не у дел. Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда. Для того что бы дольщику избежать риска расторжения Договора между Застройщиком (Генподрядчиком)  и подрядчиком (поставщиком материалов) Дольщик должен убедиться в том что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства о чём составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной(тройной) продажи.

Выводы: Необходимо совершенствовать закон об участии в долевом строительстве и повышать правовую культуру населения.

На сегодняшний день избежать вышеперечисленных рисков или максимально снизить их  можно следующим образом: собрать информацию о предполагаемом объекте строительства (например, посредством обращения в ЭСОН), привлечь независимого юриста для сопровождения сделки (для проверки  разрешительной документации, выяснения полномочий компании на привлечение денежных средств на конкретную квартиру, внести изменения в договор), привлечь независимого технического специалиста при приёме квартиры по акту приёма-передачи, застраховать свои финансовые риски в страховой компании.

Руководитель Общественной приёмной ЭСОН

Медведев Леонид Юрьевич.