Экспертный Совет

по определению надежности

предприятий строительного комплекса

УТВЕРЖДЕНО

Решением Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса

(протокол №  ___  от ___ ___________ 2006 г.)

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАДЕЖНОСТИ

ПРЕДПРИЯТИЙ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

(Выпуск 1: Инвестиционно – строительные компании)

Санкт-Петербург

2006

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Экспертный Совет по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) был создан осенью 1999 года при участии Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга (КУГИ), ГУ "Центр по работе с городскими территориями" (ЦРГТ), ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН), Лицензионной палаты Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского Союза строительных компаний "Союзпетрострой", Российской гильдии риэлторов (РГР), Института Маркетинга, Консалтинга и Аналитики (ИМКА). Позднее к его работе подключились Филиал Федерального лицензионного центра при Госстрое РФ, Комитет по внешним связям Правительства Санкт-Петербурга, Ассоциация банков Северо-Запада (АБСЗ), Стройкорпорация Санкт-Петербурга, Межрегиональная Северо-Западная Строительная палата, Союз строительных объединений и организаций (ССОО), Ассоциация домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской  области (затем – Ассоциация строительно-промыщленного комплекса Северо-Запада), Союз строительных организаций Ленинградской области, Комитет по строительству Правительства Ленинградской  области, Управление Государственного архитектурно-строительного надзора (затем - Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСН), Региональное отделение Федеральной службы по финансовым рынкам в Северо-Западном федеральном округе (ФСФР), ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Ассоциация предприятий дорожного комплекса Санкт-Петербурга.

Основной целью деятельности ЭСОН является создание условий для привлечения инвестиций в сферу строительства. Важным шагом в этом направлении должна явиться настоящая Методика, которая разработана ЭСОНом с перспективой предоставления возможности любому предприятию строительного комплекса Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Северо-Запада России на добровольной основе пройти процедуру экспертизы на предмет включения  предприятия в "Перечень стабильных и надежно работающих предприятий строительного комплекса" (в дальнейшем, Перечень). Данный Перечень, формируемый с учетом результатов экспертизы в рамках разработанных в настоящей Методике критериев, позволит информировать население, инвесторов, подрядчиков, банковский сектор, органы государственной власти о стабильных и надежно работающих организациях в сфере строительства для принятия решений на основании следующих основных показателей:

-          положения, занимаемого предприятием-участником строительства в соответствующем секторе рынка;

-          выполнения предприятием своих обязательств перед заказчиками и партнерами, в частности, соблюдения сроков строительства и обеспечения требуемого качества работ;

-          потенциальной способности предприятия обеспечить экономическую эффективность производства строительных работ и реализации построенных объектов.

Основными задачами для достижения указанной цели являются:

-          получение надежной, достоверной и сопоставимой исходной информации по деятельности предприятий строительного комплекса;

-          оценка деловой активности и конкурентной способности предприятий на региональном и внешнем рынках;

-          выделение предприятий, имеющих наилучшие экономические и производственные показатели.

Данная Методика является первым выпуском, предназначенным для проведения экспертизы инвестиционно-строительных компаний. Поэтому при ее разработке, в частности, учтены нормы действующего законодательства, которое регулирует осуществление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Процедуре экспертизы по данной Методике могут подвергаться предприятия, имеющие не менее 2-х лет стажа работы на строительном рынке.

Результаты работы ЭСОН (заключения о надежности и Перечень) могут быть использованы:

1.     Государственными органами власти, в том числе, Комиссией по строительству при Губернаторе Санкт-Петербурга, при организации инвестиционных и подрядных торгов, предоставлении пятен застройки, выдаче городских поручительств по займам, контроле над инвестиционными проектами и лицензионными процедурами и т.п.

2.      Организаторами Всероссийского конкурса "Лучшая строительная организация, предприятие стройматериалов и стройиндустрии" и Ежегодного профессионального конкурса Санкт-Петербурга "Строитель года" при выявлении победителей и лауреатов по различным номинациям.

3.      Коммерческими банками для оценки кредитоспособности строительных предприятий-заемщиков с целью принятия решений о предоставлении им кредитов.

4.      Инвесторами (физическими и юридическими лицам) для принятия решений о долевом участии в жилищном строительстве, в частности, на стадии заключения договоров.

5.      Страховыми компаниями для оценки рисков при осуществлении соответствующих видов страхования.

6.      Всеми участниками строительства – заказчиками, генподрядчиками, подрядчиками, поставщиками, – при  выборе надежных партнеров.

Формы и показатели документов, приведенные в Приложении 2, согласованы с соответствующими Комитетами Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской  области, а Приложения 3 и 4 - с Ассоциацией банков Северо-Запада.

По вопросам проведения экспертизы можно обращаться по e-mail: eson@smart.spb.ru и на сайт Интернет: www.eson.info .

1. ПРОЦЕДУРА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

1.1. Общее содержание

1. Инвестиционно-строительное предприятие, претендующее на прохождение экспертизы (в дальнейшем, Предприятие), знакомится с процедурой прохождения экспертизы и регулирующими ее материалами ("Методикой определения надежности предприятий строительного комплекса", проектом договора с ЭСОН и т.д.).

2. Предприятие подает в секретариат ЭСОН пакет следующих необходимых документов:

2.1.   Заявку на прохождение 1-го этапа экспертизы с описанием деятельности Предприятия на инвестиционно-строительном рынке (Приложение 1 настоящей Методики).

2.2.   Нотариально заверенные копии учредительных документов:

-                      устава;

-                      свидетельства о регистрации;

-                      учредительного договора и/или протокола учредительного собрания.

2.3.   Заключение об аудиторской проверке (при наличии таковой за последние три месяца).

2.4.   Копии лицензий, дипломов, сертификатов и т.п. документов, полученных Предприятием за качество, достижения на инвестиционно-строительном рынке.

2.5.   Отзыв или несколько отзывов основных партнеров по строительству.

2.6.   Договор между ЭСОНом и Предприятием.

3. Секретариат ЭСОН проводит сверку предоставленных документов и их соответствие требуемому перечню, после чего готовит материалы для направления их в уполномоченные организации (Комитет по управлению городским имуществом, Комитет по строительству, филиал Федерального лицензионного центра при Госстрое РФ, УГАСН, Кредитное бюро Ассоциации банков Северо-Запада) с целью получения отзывов, необходимых для прохождения 1-го этапа экспертизы – анализа профессиональной деятельности предприятия и его положения на инвестиционно-строительном рынке (Приложения 2 настоящей Методики). При этом для получения кредитной истории Предприятие оформляет соответствующую заявку и заключает договор с Ассоциацией банков Северо-Запада (Приложение 3 настоящей Методики).

4. В случае получения хотя бы одного отрицательного отзыва уполномоченной организации на ближайшее заседание ЭСОНа выносится вопрос о возможности прохождения Предприятием дальнейшей экспертизы, либо выдачи мотивированного отказа в ней.

5. При наличии положительных отзывов или принятии решения о возможности дальнейшей экспертизы ЭСОН запрашивает у Предприятия материалы, необходимые для 2-го этапа экспертизы – экспресс-анализа его финансово-хозяйственной деятельности (Приложение 4 настоящей Методики).

6. После получения всех необходимых материалов Секретариат ЭСОН направляет их в аккредитованному аудитору для проведения 2-го этапа экспертизы в объеме принятых в настоящей Методике критериев.

7. С учетом заключения аккредитованного аудитора организации на ближайшем заседании ЭСОН принимается решение о включении Предприятия в Перечень стабильных и надежно работающих предприятий строительного комплекса (Перечень) сроком от 1-го до 3-х лет (в зависимости от показателей).

8. В случае отрицательного решения Предприятие получает результаты экспертизы своей деятельности и мотивированный отказ о включении его в Перечень.

9. При включении Предприятия в Перечень оно получает соответствующее Свидетельство и результаты экспертизы своей деятельности. При повторном прохождении экспертизы процедура учитывает ранее полученные материалы и результаты экспертизы Предприятия.

10. Сообщения о включении Предприятия в Перечень и сам Перечень публикуются в профессиональных, деловых и массовых средствах информации. Кроме того, информация о предприятиях, включенных в Перечень, предоставляется ЭСОНом государственным органам, в том числе, лицензионным, строительным и финансово-кредитным, а также заинтересованным физическим и юридическим лицам по их запросу.

Предприятие

           Документы:

1.        Заявка на прохождение 1-го этапа экспертизы.

2.        Копии учредительных документов:

- устава

I этап                                                                   - свидетельства о регистрации;

ЭСОН

- учредительного договора и/или протокол учредительного собрания.

3.        Заключение об аудиторской проверке (при наличии таковой за последние три месяца).

4.        Копии дипломов, сертификатов и т.п. документов, полученных Предприятием за качество и достижения на инвестиционно-строительном рынке.

5.        Отзывы основных партнеров по строительству.

6.        Договор между ЭСОНом и Предприятием.

Запросы на подтверждение представленной информации и проведение экспертизы

в соответствующих форматах

КУГИ

Комитет по строительству

Филиал ФЛЦ

СГСН

Региональное отд-е ФСФР

Кредитное бюро АБСЗ

Результаты экспертизы и проверки информации по инвестиционно-строительным предприятиям

ЭСОН

---------------------------------                              ------------------------------------------------------------------------------

Финансовые документы:

1. Бухгалтерская отчетность.

Аккредитованный  аудитор

2. Расшифровки отдельных статей баланса.

II этап                                                              3. Справка об объеме строительно-монтажных работ.

4. Справка о численности сотрудников.

Результаты экспертизы, общее заключение по финансово-хозяйственной деятельности

ЭСОН

Решение о включении в Перечень стабильных и надежно работающих предприятий

с выдачей соответствующего свидетельства и результатов экспертизы

Предприятие

Предприятие

2. АНАЛИЗ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

И ЕГО ПОЛОЖЕНИЯ НА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ

(I этап экспертизы)

1. История компании (год образования, учредители, дочерние структуры, филиалы).

2. Динамика ввода жилья за последние три года (тыс. кв.м общей площади), в том числе в качестве застройщика, генподрядчика. Наиболее значимые объекты, их технико-экономическая и потребительская характеристика (строительный адрес, общая площадь, тип жилья, сметная стоимость).

3. Объем строящегося жилья, в том числе в качестве застройщика, генподрядчика. Наиболее значимые объекты (с указанием состояния строительства). Задел по пятнам застройки (перечень земельных участков, их площадь).

4. Задолженность перед КУГИ по арендным платежам и отчислениям на развитие инфраструктуры (в процентах к общей сумме установленных платежей на отчетную дату).

5. Качество сдаваемого жилья, процент домов, не принятых с первого предъявления (за последние три года). Наличие экологических сертификатов на используемые материалы и конструкции.

6. Соблюдение сроков сдачи объектов (приводятся установленные и фактические сроки сдачи объектов, введенных за последние три года).

  По объектам, где компания выступает  в роли генподрядчика (субподрядчика) рассматривается следующая информация

 

1. Общая стоимость строительно-монтажных работ за последние три года (генподрядчик), в том числе по объектам жилищного, промышленного, гражданского и инженерного назначения (динамика в сопоставимых ценах). Объем работ, выполненных собственными силами. Объем работ  по субподряду.

2. Качество работ, соблюдение сроков их выполнения (сторонние объекты). Наличие рекламаций со стороны заказчиков (генподрядчиков). Факты приостановления лицензий.

3. Страховая защита объектов (по объектам, введенным за последние три года).

Кроме того, рассматриваются следующие параметры

1.        Общие сведения о предприятии:

- юридические реквизиты и уставные данные;

- кадровый состав;

- материально-техническая база;

- лицензионно-разрешенные виды деятельности;

- применяемая система контроля качества;

- применяемые меры по страхованию бизнеса;

- соблюдение требований строительных и юридических норм.

2. Условия продажи жилья:

- скидки и рассрочки;

- зачет имеющегося жилья;

- организационные услуги;

- юридическая защита интересов дольщиков.

3. Соблюдение требований к проведению строительных работ (заключение Комитета по строительству):

-          графика этапов строительства;

-          качества работ;

-          наличие рекламаций, жалоб, замечаний на ранее проведенные работы.

4. Соблюдение лицензионных требований и условий (Заключение филиала Федерального лицензионного центра при Госстрое РФ).

5. Заключение Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

6. Заключение Регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в Северо-Западном федеральном округе.

3. Экспресс-Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия

(II этап экспертизы)

Показатели надежности

1. Коэффициент финансовой устойчивости = величине собственных оборотных средств / величину оборотного капитала.

В оборотный капитал помимо оборотных активов включаются незавершенное и завершенное жилищное строительство, а также долевое участие компании в строительстве жилья.

При расчете собственных оборотных средств из оборотного капитала исключается текущая задолженность: кредиторская задолженность, краткосрочные кредиты и  займы, авансы, полученные от заказчиков, прочие виды краткосрочной задолженности;  вложения дольщиков (физические лица) и  субинвесторов;  инвестиционные кредиты банков, направленные в жилищное строительство. Здесь и далее в число субинвесторов включаются и подрядные организации (поставщики), получающие квартиры в зачет оплаты выполненных работ (поставок строительных материалов).

Данный показатель характеризует общую финансовую стабильность  компании,  в сфере подрядной и инвестиционной деятельности. Он рассчитывается на последнюю отчетную дату.

2. Коэффициент финансовой зависимости (усредненный) = А1хС1/С + А2хС2/C + A3хС3/C + А4хС4/С,

где С – общий объем капитальных вложений в жилищное строительство за год, предшествующий последней отчетной дате,

С1 – величина привлеченных средств дольщиков – покупателей жилья (физические лица),

С2 – вложения субинвесторов – подрядчиков и субинвесторов – поставщиков;

С3 – вложения прочих субинвесторов (девелоперские компании, агентства недвижимости и т.д.),

С4 – величина инвестиционных кредитов и долевого участия  банков,

А1, А2, А3, А4 – показатели стабильности различных источников привлеченных средств, определяемые экспертным путем, причем А1 + А2 + А3 + А4 =1.

Весовые величины А_i   рассчитываются по формуле: qi /Sqi , где qi - средняя балльная экспертная оценка i-го показателя (чем выше выставляемый балл, тем менее стабилен, по мнению эксперта, оцениваемый источник привлечения средств).

Общий объем вложений равен собственным затратам (амортизация, материальные затраты, заработная плата с начислениями, накладные расходы) плюс оплата субподрядных работ.

Данный коэффициент отражает зависимость инвестиционно-строительной компании от различных внешних источников финансирования.

3. Коэффициент продвижения незавершенного строительства = S Фⁱ_факт / S Фⁱ_{норм  (i=1…n),}

где n – количество  жилищных объектов компании,

Фⁱ_норм  и Фⁱ_факт - соответственно плановый (по графику строительства) и фактический  объем СМР по объектам за полугодие, предшествующее последней отчетной дате. В расчет включаются объекты (в том числе не начатые), по которым истек установленный срок проектирования. Нормативный объем СМР – объем работ, необходимый для максимально быстрого продвижения объекта. В упрощенном варианте он может определяться по формуле: 6х(С/Т),  где С – сметная стоимость объекта ,  а Т – нормативный срок строительства (в месяцах).

Данный коэффициент отражает достаточность собственных оборотных средств для полноценного финансирования начатых объектов. Дефицит собственных оборотных средств приводит к возникновению просроченной задолженности, нарушению сроков строительства, оттоку вложений дольщиков и представляет собой реальную угрозу банкротства. Поэтому низкая величина рассматриваемого показателя в значительной мере свидетельствует о ненадежности инвестиционно-строительной компании.

4. Коэффициент платежеспособности = (денежные средства +   ценные бумаги, включая векселя) / текущую финансовую задолженность. Текущая финансовая задолженность = кредиторской задолженности (за вычетом полученных авансов) + краткосрочные кредиты и займы (сроком до трех месяцев).

Данный коэффициент показывает резервы компании по собственным оборотным средствам и ее способность сохранять платежеспособность при задержках в обороте капитала. Он рассчитывается как среднегодовая  величина.

5. Коэффициент ликвидности = величине авансированного капитала компании / сумму долгосрочной и краткосрочной задолженности, а также вложений дольщиков (субинвесторов). Авансированный капитал равен сумме всех оборотных и внеоборотных активов компании.

Данный коэффициент показывает обеспеченность долгосрочных и краткосрочных обязательств компании за счет ее оборотных и внеоборотных активов. Он рассчитывается на последнюю отчетную дату.

6. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности = общий оборот компании по подрядным работам за год, предшествующий последней отчетной дате / среднегодовую дебиторскую задолженность по подрядным работам.

Высокий уровень дебиторской задолженности может привести к нехватке оборотных средств и снижению платежеспособности компании.

7. Рентабельность компании = балансовая прибыль за год, предшествующий последней отчетной дате / среднегодовой авансированный капитал.

Высокая рентабельность  компании свидетельствует об активном обороте капитала, его эффективном использовании и наличии возможностей для роста активов.

8. Коэффициент экономического роста = собственный капитал на конец  года, предшествующего последней отчетной дате /  (собственный капитал на начало года, предшествующего последней отчетной дате, умноженный на коэффициент инфляции).

Собственный капитал равен авансированному капиталу за вычетом долгосрочных и краткосрочных обязательств, а также вложений дольщиков и субинвесторов.

Данный коэффициент является показателем динамичности развития компании и ее успешности на инвестиционно - строительном рынке.

9. Коэффициент обновления оборудования = балансовой стоимости производственного оборудования, поступившего за год, предшествующий последней отчетной дате (включая оборудование, поступившее по лизингу), / восстановительную стоимость  производственного оборудования на начало года.

Активное обновление производственного оборудования свидетельствует о финансовом благополучии компании, которая имеет возможность не только пополнять собственные оборотные средства, но и наращивать производственный потенциал.

По девелоперским компаниям коэффициент 9 не рассчитывается.

10. Коэффициент текучести кадров = численности уволившихся  за истекший календарный год работников / среднесписочную численность штатных работников.

Высокая текучесть кадров свидетельствует о низкой заработной плате, несвоевременности ее выплаты и, следовательно, неблагополучном финансовом положении строительной компании.

Общий коэффициент надежности компании определяется по формуле:

К_над  = g₁  K₁ / K₁^cp + g₂  K₂^cp / K₂  +   S g_i  K_i /K_i^cp  ( i=3…9) + g₁₀  K₁₀^cp / K_{10 ,}                                                          

где K_i – перечисленные выше основные показатели надежности компании,

K_i